这两年，房地产企业控制营销费用可谓到了“丧心病狂”的地步。据明源君了解，目前大部分房企整体营销费率降至3%，普遍在2%左右。比如某千亿房企为了控制推广费用，出台了非常细化的投放标准：

推广端严控媒体投放，包括电视、电台、报广、网络硬广投放，热销项目要求主动减少费用投放。

体系内广告公司月费不超过7万元／月。针对单项固定户外投放数量，项目年度签约指标少于十亿元，投放数量小于等于2个...

从目前的情况来看，控制营销费用只会越来越严格。预算变少，推广该怎么做？具体来说，主要是从2个方面着手：一是精选性价比高的渠道，二是做足够好的内容。

最怕花钱没效果

地产项目推广的5个误区

很多地产策划埋怨项目推广费用少得可怜，但事实上，推广砸了钱看不到效果是很多开发商严控营销费用的原因。为什么花大力气推广没有效果？明源君认为有以下几个原因：

一、推广过于强调流量思维

很多地产营销人，入行最先学的就是营销漏斗。推广负责流量，要尽量做大客户池。于是很多地产项目都是购买流量的思维，怎么有流量怎么来。很多项目的推广，直接上促销，搞抽奖、搞活动，结果是一大批大妈涌进售楼处，吃吃喝喝，就是不买。

这种情况就是过于追求流量，不管三七二十一，把人弄进门再说。

但是，大量的无效客户上门，只会浪费置业客户的时间，让真正的有效客户的服务质量下降。其实，推广除了带来流量，还应该承担一定的筛选功能。

二、广告创意严重依赖乙方

很多地产人，看到好的案例，就打听是哪个代理公司、广告公司做的。很多项目，策略依靠代理公司，创意依靠广告公司，依赖性太强。甲方营销团队只做选择题，没有发挥应有的主导力。

但是，越是淡市，优秀的资源越稀缺。乙方为了平衡各个项目，在一个项目上，往往很难做到精英制。提案的是广告总监，操盘的是实习生，这种情况很常见。

而且，随着开发商规模扩大，很多代理公司的骨干跳槽到甲方，形成代理培养人才，然后向甲方输出成熟策划师和王牌销售的格局。真正的“最强大脑”和精英团队已经上移，代理公司的平均资历已经不如甲方团队。过度依赖乙方，项目的生产力自然受限制。

三、广告推广内容不恰当，对牛弹琴

不会提炼卖点，广告内容不匹配项目定位，把握不准客户需求，对于项目缺乏深层次的认知。

比如明源君就听说过一个案例，某市的一个中式别墅项目，严重滞销。这个项目一户有两个车库，车库的开间是7米，进深是6米。而所有的标准车位2.3米宽，如果7米宽，就可以放两辆超大的车。超大车位是豪宅的一个重要标签，但他们却没有意识到这是个独特卖点。并没有针对这个卖点进行放大推广，客户也没有形成认知。

四、用撒胡椒粉的方式做投放

有些地产项目预算不高，但却想贪大求全，什么渠道都想投一下，户外、网站、朋友圈、微博等等……，但有内容又跟不上，最后的结果是做了大量的无用功，客户根本对你没啥印象。这是最典型的营销浪费。

营销费用有限

精选性价比高的渠道

上文明源君提到了推广的几个误区，其中一个讲的是喜欢像撒胡椒粉，什么渠道都要尝试，这在营销费用充足的情况下可以这么干。但是在营销费用受限时，选择渠道的能力就是营销人的必要技能。

一、精选更便宜更灵活的推广渠道

根据以往的经验，地产广告地缘性强，因此传统户外、电台、报广等虽然效果一般，大部分项目还是会投。但是这些媒体已经越来越无效了，户外带来的来电、来访在渠道占比中，甚至不足5%。

新的强势媒体是电梯框架。电梯框架广告优势集中体现在：全天24小时站岗，长时间、高频次、重复接触目标消费群体，有效到达率高达95%以上。

据测算，高层电梯用户，每人每天平均乘坐电梯上下3.7次，电梯广告每天不可避免地至少四次闯入人们的视线，还可以独占乘客乘坐电梯的“真空时间”，比起户外广告的一瞥而过，优势明显。

在高档小区、换房需求大的老小区投放电梯广告，覆盖目标客群几率也大大提升。

从费用上看，电梯框架也远低于传统户外、电台、地铁灯箱的投放费用。

以深圳普遍的投放情况来看，传统户外T牌10-20万/月，并且根据户外位置，上浮空间可以达到%。城市交通电台约2万/天，电视30万/周，地铁包车包站的费用更是动辄大几十到上百万。

而电梯框架/电视渠道单块价格在元以下，2万元以内就可以覆盖一个社区全部的电梯厅。房企可以根据客户画像、话题节点，锁定重点成交社区和商圈来进行精准传播。

此外，选择性价比更高的垂直类地产资讯平台和自媒体，根据不同的传播内容选择相应的平台。结合项目卖点来进行组合：

●主打投资价值——本地投资类、理财类、金融类的







































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